El Observatorio Español del Seguro de Alquiler (OESA) está presentando a los Grupos Parlamentarios sus peticiones para el sector del arrendamiento.

EL SECTOR DEL ALQUILER ALERTA, A TRAVÉS DE OESA, DEL VACÍO LEGISLATIVO Y FISCAL Y DE LA INSEGURIDAD JURÍDICA PARA SEGUIR IMPULSANDO EL MERCADO DEL ARRENDAMIENTO EN ESPAÑA

La confirmación de la bajada generalizada de los precios del alquiler entre el 7 y el 8 por ciento por la pandemia hace innecesaria cualquier tipo de regulación de los mismos, según coincide OESA con el Grupo Parlamentario Popular en reunión con la Portavoz de Vivienda Ana Zurita.

El sector profesional del alquiler quiere ser escuchado en el desarrollo legislativo del sector, por lo que OESA ha iniciado una ronda de encuentros con los Grupos Parlamentarios, arrancando con el Partido Popular y su portavoz de vivienda Ana Zurita. Entre las demandas destaca no regular el precio del alquiler, ni en el ámbito estatal, ni en el autonómico. Petición en la que coincide con el Partido Popular, pues los efectos de la pandemia están regulando orgánicamente los precios con caídas medias de entre el 7 y el 8 por ciento, que llegan hasta el 15 en zonas alejadas de los centros de las ciudades más calientes o demandadas. Además de la consiguiente inseguridad jurídica que genera, pues la regulación del precio máximo del alquiler que aprobó el Real Decreto 16/2020 ha sido declarada inconstitucional.

En el encuentro del Observatorio Español del Seguro de Alquiler, OESA con el Grupo Parlamentario Popular se evidenció que el retraso en la tramitación de la futura Ley de Acceso a la Vivienda, así como la negativa a hacer partícipes en el proceso a los actores del sector, está generando gran inseguridad jurídica y, consecuentemente, un frenazo de la inversión, muy necesaria para impulsar la recuperación. Así lo dejó patente en el encuentro Javier Íscar, Presidente de OESA: se está legislando sin escuchar al sector. La Ley de Vivienda va a ser la primera de los 40 años de democracia, por lo que debe de ser integradora para resultar eficiente y articular un marco próspero de futuro”.

Desde el Grupo Popular se han acogido con enorme interés las propuestas de OESA, coincidiendo en la necesidad de evitar políticas intervencionistas y haciendo especial hincapié en la necesidad de suelo público para construir vivienda social destinada al alquiler, con la necesaria agilización de la gestión de las diferentes Administraciones Públicas. Así lo indició Ana Zurita: “falta suelo finalista. Llevamos diez años sin impulsar promociones estratégicas de vivienda nueva y un alto porcentaje de las mismas deberán de destinarse al alquiler”. Desde OESA, se insiste en que es necesario legislar generando disposiciones que saquen al mercado bolsas de suelo público de forma rápida y eficaz. En este sentido, se ha presentado la estimación de que se necesitan 2,5 millones de viviendas en Alquiler en los próximos 10 años hasta alcanzar el 35 por ciento del parque total de inmuebles, un porcentaje acorde con la media europea.

Recomendaciones de OESA para la mejora, sostenibilidad y optimización del mercado del alquiler

El documento que OESA está presentando a los Grupo Parlamentarios lleva el título de “Recomendaciones para la mejora, sostenibilidad y optimización del mercado del alquiler” y recoge las conclusiones de su último Observatorio con las demandas del sector del alquiler. Estos son los principales argumentos del documento: 

  1.  El sector demanda como prioridades seguridad y estabilidad. Así como unificación o armonización legislativa y fiscal de las Comunidades Autónomas, que tienen competencia en vivienda y están empezando a legislar de forma independiente, como es el caso de Catalunya. La diversidad de normas autonómicas genera incertidumbre y perjudicará el desarrollo de un sector del alquiler eficaz, así como accesible para la población. Incertidumbre que aumenta porque hay dudas sobre su constitucionalidad.
  2. Abordar la situación de inseguridad jurídica provocada por las disposiciones legales (en el ámbito nacional y autonómico) surgidas a raíz de la pandemia de reducción y moratoria de las rentas. El derecho de propiedad debe de ser lo más estable y ahora existe indeterminación. Tanto arrendador como arrendatario deben saber los derechos de cada uno. Esta situación está generando enorme inestabilidad al sector, frenando la inversión. Situación que afecta especialmente a un sector fuertemente atomizado y cuyos activos están mayoritariamente en manos de pequeños propietarios. Es igualmente importante atraer con la adecuada seguridad a los fondos de inversión para que hagan viable la producción de vivienda en alquiler y, a su vez, incrementen la profesionalización de la gestión del alquiler.
  3. No regular el precio del alquiler, ni en el ámbito estatal, ni en el autonómico. Desde OESA se explica que “La oferta del alquiler de larga duración ha aumentado en los últimos meses con la integración de la oferta de vivienda turística de corta duración con el consiguiente ajuste de precios. También está llegando vivienda que antes estaba en el mercado de venta, pues los propietarios consideran más adecuado en el momento actual el arrendamiento”, se explica.
  4.  Trabajar urgentemente en una correcta y eficaz fiscalidad del Alquiler para dirigir el mercado en la trayectoria adecuada. La fiscalidad deberá de favorecer a propietarios e inquilinos, así como a inversores para estimular el mercado. También se propone facilitar una fiscalidad determinada a determinados productos que impulsen en alquiler. Es el caso de los Seguros de Impago de Alquiler.
  5. La situación actual exige una mayor colaboración entre el sector público y el privado. En este sentido se propone el impulso de la promoción de vivienda social para alquilar con los fondos públicos. Se solicita que las Administraciones Públicas den respuesta a todos los inversores, Fondos y Banca, que quieren desarrollar sus promociones para destinar al Alquiler, “build to rent”, dándoles seguridad jurídica y una fiscalidad atractiva. Los actores del alquiler coinciden en que el “build to rent” es la respuesta del sector privado a algo que no está bien gestionado por las Administraciones Públicas, ya sean ayuntamientos, comunidades autónomas o el propio Estado.
  6. Atender el papel impulsor que puede jugar en el futuro las denominadas SOCIMIs, Sociedades Cotizadas de Inversión en Mercados Inmobiliarios (SOCIMIs). En poco más de 7 años, figuran admitidas a negociación en los mercados españoles más de 70 SOCIMIs, con un volumen de inversión inmobiliaria total actual cercano a los 50.000 millones de euros y un valor de capitalización superior a los 22.300 millones de euros. Han supuesto una vía de financiación recurrente para abordar nuevos proyectos, a la vez que han mejorado la transparencia y visibilidad del sector. Además, su aparición ha permitido alinear los intereses de inversores -institucionales y privados, nacionales y extranjeros- junto a los intereses de los propietarios. Se ha configurado, así, un sector patrimonialista mucho más profesionalizado, transparente, eficiente y generador de economías de escala, aspecto clave, producto de su cada vez mayor especialización.
  7. Necesidad de medidas que ayuden a los propietarios de oficinas y comercios e impulsen el sector muy dañado por los efectos de la pandemia. En el caso de las oficinas también por la rápida penetración del teletrabajo. Situación impensable antes de la pandemia con un sector con muy poca oferta y crecimientos interanuales en el movimiento inversor superiores al 30 por ciento. En Alemania, por ejemplo, a los operadores de este tipo de arrendamiento que justifican una caída del 70 por ciento les sufragan el 90 por ciento de los costes fijos
  8. Impulsar la mediación para evitar el proceso de lanzamiento por impago (momento de recuperación del inmueble impagado) de la vivienda ante el colapso jurídico. Los lanzamientos por impago se están ralentizando y han pasado de 35.000 en 2019 a 21.000 el año pasado, es decir se tarda más en volver a recobrar el inmueble. Mientras que la siniestralidad ha aumentado. Por ello, “debe de favorecerse por todos los medios una mediación previa que evite acudir al lanzamiento”.
  9.  Control administrativo o tutelaje de los productos que prometen asegurar el cobro de la renta del alquiler para que empresas que no se encuentren bajo la supervisión de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones (DGSFP) puedan ofrecer garantías de rentas o asegurar rentas sin estar bajo el paraguas del sector asegurador y del regulador.
  10. También se anima a promover la rehabilitación de los cascos históricos a través del Alquiler utilizando los Fondos Europeos, evitando así que estas zonas queden abandonados

 

Expansión y rentabilidad del alquiler

OESA también informa a los Grupos Parlamentarios de la imparable progresión del alquiler en España, con un incremento medio del porcentaje de personas que alquilan del 0,5 por ciento en los últimos 15 años, lo que equivale a unos 90.000 nuevos hogares cada año. El porcentaje de vivienda alquilada ya es del 23,9 por ciento sobre el total, aún lejos del 35 por ciento de media en Europa.

Desde OESA también se analiza la rentabilidad media generada por el mercado del alquiler como un estímulo de crecimiento especialmente importante en el momento actual. Rentabilidad a la hay que añadir la revalorización de los inmuebles, lo que sitúa el retorno en un 8 por ciento, considerablemente más alto que otros productos financieros como el bono a diez años, los fondos de inversión o pensiones o el Ibex-35. Así, a diez años, el inmobiliario se consolida como el valor más estable y rentable. Destacar también que en el primer trimestre de 2020, en línea con la tendencia de ejercicios anteriores, la mayor parte de las operaciones de inversión estaban en manos de dichos inversores corporativos. Sin embargo, el pequeño y mediano inversor es el que presenta un mayor interés gracias a la contención o ajuste de precios y a la demanda del mercado de alquiler.